كارثة دعم الإيجار المادة 8

هناك كارثة محتملة تختمر في برنامج الإسكان الخاص الرئيسي المدعوم فدراليًا في البلاد. على مدى السنوات السبع المقبلة ، ستنتهي عقود الدعم على أكثر من 700000 وحدة سكنية تتلقى المساعدة بموجب برنامج إعانة الإيجار التابع لوزارة الإسكان والتنمية الحضرية أو البرامج السابقة له. يتم تأمين الرهون العقارية على هذه المباني من قبل الإدارة الفيدرالية للإسكان (Fha) ، وهي وكالة تابعة لهود. إذا لم يجدد الكونجرس عقود الدعم ، فمن المرجح أن يتخلف المالكون عن سداد قروضهم العقارية ، مما يترك إدارة الإسكان الفدرالية لدفع مطالبات التأمين على 18 مليار دولار من الرهون العقارية المستحقة للمقرضين من القطاع الخاص.

لقد استهدف الكونجرس بالفعل هجوماً لإجراء تخفيضات كبيرة في الميزانية. لا يوجد احتمال لتجديد هذه العقود بمستويات الدعم الحالية. النتيجة الوشيكة واضحة للغاية. نظرًا لأن المالكين يتخلفون عن سداد قروضهم العقارية ، فإن الحكومة الفيدرالية ستكون عالقة في الفاتورة. وفي الوقت نفسه ، يمكن لمئات الآلاف من الأسر ذات الدخل المنخفض أن تجد حياتهم معطلة حيث يؤجل أصحابها الصيانة أو يغلقون العقارات.

لفتت إدارة كلينتون الانتباه إلى الأمر واقترحت إصلاحات بعيدة المدى. وتقدر أن هذه الإصلاحات ستوفر على المدى الطويل ما يقرب من 5 مليارات دولار من دولارات الولايات المتحدة. لكن الكونجرس لم يعالج المشكلة بجدية بعد.



ماذا حصل؟

تم إطلاق برنامج القسم 8 في عام 1974 من قبل إدارة نيكسون لتشجيع المزيد من المطورين من القطاع الخاص على بناء مساكن للأمريكيين ذوي الدخل المنخفض. في إطار برنامج القسم 8 المستند إلى المشروع ، والذي وسع الجهود السابقة على نفس المنوال ، أبرمت hud عقود دعم إيجار مع المطورين ، لمدة 20 عامًا عادةً. تدفع العائلات المؤهلة 30 في المائة من دخولها نحو الإيجار ؛ hud يدفع ما تبقى من الإيجار مباشرة إلى المطور. لحث المطورين على المشاركة في القسم 8 ، ضمنت قروض إدارة الإسكان الفدرالية الرهون العقارية التي حصلوا عليها من البنوك أو التوفير. تلقى المطورون أيضًا مزايا ضريبية كبيرة. كان القسم 8 شائعًا لأنه عزز بناء المساكن لأكثر من مليون أمريكي من ذوي الدخل المنخفض. لكن البرنامج تضمن شيئًا من عنصر مخطط بونزي للحفاظ على استمراريته. إذا تم قطع الدعم ، سينهار المخطط. قد يتخلف المالكون عن سداد قروضهم العقارية ، ويترك صندوق إدارة الإسكان الفدرالي لدفع المطالبات. أقر صانعو السياسة بهذا الخلل في عام 1983 ، وتوقف Hud عن إبرام عقود القسم 8 الجديدة مع المالكين. وبدلاً من ذلك ، بدأت hud في مساعدة المستأجرين مباشرة بقسائم محمولة ، وفي هذه العملية ، توفر للمستأجرين مزيدًا من الخيارات وخفض تكلفة المساعدة السكنية للفرد. اليوم ، تستخدم حوالي 1.5 مليون أسرة أمريكية قسائم محمولة للمساعدة في دفع الإيجار.

ولكن ماذا حدث لجميع تلك العقارات التي كانت موجودة قبل عام 1983 بعقود دعم؟ عندما كانوا جددًا ، قدم معظمهم مساكن عالية الجودة ، وإن كان ذلك غالبًا بتكلفة باهظة لكل وحدة. حتى اليوم ، يوفر معظمهم السكن اللائق. لكن مع تقدمهم في السن ، واجه الكثيرون مشاكل مالية وتشغيلية. لسنوات ، أبقى هود والكونغرس الخطة الشبيهة ببونزي مستمرة من خلال وضع طبقات على الإعانات الإضافية عندما تتعرض المشاريع لمشكلات مالية.

لكن الوضع لا يمكن أن يستمر ولن يستمر. تكمن المشكلة في أن ما يقرب من ثلثي العقارات مدعومة بشكل مفرط الآن - فهم يتلقون إعانات فيدرالية على أساس إيجارات أعلى من إيجارات وحدات مماثلة غير مدعومة في نفس الحي. نمت مشكلة الدعم المفرط ببطء حيث قام العديد من المالكين بزيادة التكاليف - التي أعطاهم البرنامج القليل من الحافز للسيطرة عليها - وبالتالي تطلبت إعانات أكبر للحفاظ على مشاريعهم قائمة. لكنها اتخذت الآن أبعادا خطيرة. أكثر من 40 في المائة من العقارات قد ساعدت الآن في إيجارات تجاوزت 120 في المائة من متوسط ​​إيجارات السوق في مواقعها. وجد مكتب المحاسبة العامة في القسم الثامن شققًا مؤجرة لمرتين مثل الشقق غير المدعومة عبر الشارع. في كاسبر بولاية وايومنغ ، على سبيل المثال ، يتم استئجار شقق مدعومة من غرفتي نوم مقابل 880 دولارًا شهريًا ، بينما يتم تأجير شقق أكبر غير مدعومة مع المزيد من المرافق مقابل 425 دولارًا شهريًا. والأسوأ من ذلك ، يرغب بعض المستأجرين في مغادرة المجمع - للحصول على سكن أكثر إرضاءً بتكلفة أقل للحكومة - لكن لا يمكنهم ذلك لأن مساعدتهم الإيجارية مرتبطة بوحداتهم الحالية. ليس من المنطقي أن تدفع للمالكين أكثر مما سيحصلون عليه في سوق حرة وتنافسية. السبب الوحيد لاستمرار هذه الممارسة هو تخوف صانعي السياسات من أن العديد من المالكين سيضطرون إلى التخلف عن سداد قروضهم العقارية إذا تم تقييد دعمهم عند الإيجارات على مستوى السوق.

يجادل بعض المراقبين بأن النظام الحالي يحتاج فقط إلى بعض الضبط الدقيق لخفض التكاليف. لكن العيبين الأساسيين في النظام لا يسمحان بشكل واقعي بمثل هذا التفاؤل. أولاً ، إن الدعم المتشابك لتأمين الرهن العقاري والمساعدة الإيجارية يعزل خصائص القسم 8 عن قوى السوق. وثانيًا ، نظرًا لأن المساعدة الإيجارية مرتبطة بوحدات محددة ، فلا يمكن أن تبتعد Hud عن العقارات: يجب أن تمتص أي زيادات في التكلفة. في الواقع ، يخلق النظام رهينتين: مستأجرين لوحداتهم والحكومة الفيدرالية للحفاظ على النظام قائمًا.

ستفشل مقترحات التحكم في تكاليف الدعم من خلال تطبيق أفضل أو صيغ تمويل أكثر إحكامًا في القضاء على جميع أوجه القصور لأنها تتطلب بنية بيروقراطية مستمرة لإدارة البرنامج. لا يمكن تحقيق مستويات إيجار السوق ، التي ترسل الإشارات المناسبة إلى المالكين والمستأجرين ، إلا من خلال المنافسة ، وليس من خلال الأوامر الحكومية.

جهود الإصلاح

في وقت مبكر من عام 1995 ، اقترحت hud استبدال عقود القسم 8 المنتهية الصلاحية بقسائم إسكان متنقلة وترك لأصحاب العقارات حرية تأجير وحداتهم لأي شيء يتحمله السوق. لمساعدة مالكي العقارات في عملية الانتقال ، ستوافق إدارة الإسكان الفدرالية على تدوين الرهون العقارية في تلك الحالات التي لا تستطيع فيها إيجارات السوق تغطية تكاليف التشغيل ومدفوعات الرهن العقاري وتلقي التعويض ودفع المطالبات. لكن اقتراح الحدود عارضه كل من مالكي العقارات ومجموعات المستأجرين. خشي بعض المالكين من أن hud سوف تعاملهم بشكل غير عادل في عملية إعادة التفاوض وكانوا قلقين من أن عمليات شطب الرهن العقاري نفسها ستؤدي إلى التزام ضريبي. وعلى الرغم من الدراسات التي تُظهر أن أكثر من 80 في المائة من متلقي القسائم يجدون مسكنًا مناسبًا ، فإن بعض منظمات المستأجرين قلقة من أن العديد من السكان ، وخاصة الأقليات وكبار السن والمعاقين وذوي العائلات الكبيرة ، لن يتمكنوا من العثور على سكن لائق في المباني الأخرى . كان المستأجرون أيضًا غير واثقين من تأكيدات hud بأن العائلات المسنة والمعوقة ، على وجه الخصوص ، يمكن أن تبقى في وحداتهم بموجب أي خطة قسيمة. نظرًا لأن عقود القسم 8 عالية التكلفة التي تنتهي في عام 1996 تغطي أقل من 1000 وحدة ، اختار الكونجرس تأجيل مواجهة المشكلة بشكل مباشر. ومع ذلك ، لم يفلت من المسؤولية بالكامل. وجددت الإعانات عالية التكلفة لمدة عام واحد فقط وأعطت سلطة الحدود لإثبات فوائد إعادة هيكلة البرنامج وتدوين الرهون العقارية قبل التخلف عن السداد على 15000 وحدة. ولكن تنتهي صلاحية العرض في نهاية سبتمبر 1997 ، وبالتالي يترك أكثر من 700000 وحدة في انتظار العمل - 236000 وحدة تنتهي في 1997.

أوصت Hud والإدارة هذا العام بإعادة هندسة المحفظة ، وهو نهج مخفض للتعامل مع كارثة القسم 8 الوشيكة ، وهو نهج يحاول تجنب بعض الاعتراضات التي قدمها الملاك والمستأجرون العام الماضي. سيقلل الاقتراح الجديد الإيجارات السخية المفرطة إلى مستويات السوق ويوفر فرصًا للمجتمعات المحلية لجعل الإعانات المستقبلية قابلة للنقل ، مما يمنح المستأجرين مزيدًا من الخيارات. وفي الوقت نفسه ، ستكتسب الحدود سلطة التفاوض فيما يتعلق بالرهون العقارية على العقارات المدعومة بشكل مفرط ، مما يوفر أموال الحكومة على مدفوعات الدعم.

لمواجهة الاعتراضات على القسائم من كل من مجموعات المستأجرين والمالكين ، تقترح hud إعطاء رأي لحكومات الولايات والحكومات المحلية في القرار بشأن ما إذا كان ينبغي تحويل المساعدة المرتبطة الآن بالممتلكات الفردية إلى قسائم محمولة وبأي وتيرة. في بعض الحالات ، على سبيل المثال ، قد يقرر المجتمع أن استمرار الدعم القائم على المشروع ضروري لضمان استقرار الحي.

كما تدرك hud الصعوبات الضريبية التي تخلقها إعادة التفاوض على الرهون العقارية لأصحابها. وبدون تحديد كيفية التعامل مع المشكلة بشكل صريح ، فقد أعربت عن استعدادها لمناقشة طرق أخذها في الاعتبار مع الكونجرس. الحل الأكثر ترجيحًا هو إرجاء الاعتراف بأي مكاسب رأسمالية من عمليات شطب الرهن العقاري حتى يتم بيع العقارات لطرف آخر ، بشرط إلغاء تأمين إدارة الإسكان الفدرالية وإعادة هيكلة إعانات الإيجار. هناك حجة جيدة مفادها أن مثل هذا الإعفاء الضريبي لن يؤدي إلى توسيع عجز الميزانية ، حيث سيتعين على إدارة الإسكان الفدرالية قبول عمليات شطب أكبر إذا لم يتم منح المالكين إعفاءات ضريبية على أرباح رأس المال وتمكنوا من مقاومة إعادة الهيكلة.

سيسمح اقتراح إعادة هندسة المحفظة الجديد أيضًا لأصحاب العقارات بالتقدم بطلب للحصول على تأمين قروض إدارة الإسكان الفدرالية على قروضهم المعاد هيكلتها حديثًا. سيتم التأمين بشكل صحيح على التأمين بناءً على الشروط الجديدة ويتم تسجيله كدعم بموجب القواعد المحاسبية الحالية لميزانية دعم الائتمان.

في البداية ، تصور Hud إعادة التفاوض على آلاف الرهون العقارية ، واحدة تلو الأخرى ، مع أصحابها. ومنذ ذلك الحين أدركت الطبيعة المرعبة لهذه المهمة. كما اعتبرت - ثم رفضت - مجرد بيع الرهون العقارية لأطراف ثالثة للسماح للسوق بتحديد عمليات الشطب. لكن هذا النهج كان سيتطلب من مالكي العقارات المعاد هيكلتها التخلف عن السداد أولاً. وبدلاً من ذلك ، تقترح Hud الآن ، وبأسعار تنافسية ، التزامات الضمان الخاصة بها على جزء معين من الرهون العقارية المؤمنة من قبل إدارة الإسكان الفدرالية إلى أطراف ثالثة مختارة بشكل تنافسي. ستكون مجموعة متنوعة من الكيانات ، بمفردها أو تعمل كفرق ، مؤهلة: الحكومات المحلية وحكومات الولايات (بما في ذلك وكالات تمويل الإسكان بالولاية) ، والمنظمات غير الربحية ، ومديري الأصول الخاصة ، وأي عدد من شركاء رأس المال المحتملين. تقوم هذه الكيانات بعد ذلك بالتفاوض مع المقرضين والمالكين لإعادة هيكلة الرهون العقارية ، أو بيعها ، حسب الظروف. من المتوقع أن تكون هذه التدخلات السابقة التي تديرها أطراف ثالثة أكثر كفاءة في إعادة هيكلة الرهون العقارية من التدخلات اللاحقة من قبل hud. سيتم احترام جميع التزامات وحقوق العقد الواردة في القسم 8 ، بما في ذلك حماية المستأجرين.

أي الدول هي الأكثر عنصرية

باستخدام هيكل الثقة ، فإن Hud والأطراف الثالثة سوف تشارك في العائدات إلى الحد الذي يمكن للأطراف الثالثة القيام به بشكل أفضل من الحكومة في إعادة هيكلة الرهون العقارية وإدارة التزامات الحكومة. بهذه الطريقة ، تضمن hud عدم منح الأطراف الثالثة مكاسب غير متوقعة ؛ وفي غضون ذلك ، فإن حصة الحدود من العائدات ستساعد في إعادة تأهيل الممتلكات المتداعية. للتأكد من أن الأطراف الثالثة لديها الحوافز المناسبة للحصول على أفضل الصفقات وتقليل التكاليف ، سيتعين عليهم التعهد ببعض رؤوس أموالهم للمشاركة.

يُقدر أن مقترح إعادة هندسة المحفظة المصغر سيوفر على دافعي الضرائب ما يقرب من 5 مليارات دولار في إعانات الإيجار المخفضة ومدفوعات مطالبات إدارة الإسكان الفدرالية.

حان الوقت للكونغرس لاتخاذ إجراء

المشروع التجريبي الذي وافق عليه الكونجرس العام الماضي ليس كافيا. يجب على الكونجرس إصلاح مشكلة القسم 8 بأكملها. كما لوحظ ، فإن عقود الدعم لنحو 236000 وحدة ، أو حوالي ربع محفظة القسم 8 بأكملها ، ستنتهي في عام 1997. العقود على 246000 وحدة إضافية ستنتهي خلال عامي 1998 و 1999. آخر اقتراح hud هو مكان جيد للبدء. حتى كتابة هذه السطور ، هناك أمل في أن يصرح مصايدو الكونجرس لـ Hud بإعادة هيكلة الرهون العقارية والمساعدة في المشاريع التي تنتهي عقود القسم 8 في السنة المالية 1997 والتي تكون إيجاراتها أعلى من السوق.

إن مجرد تجديد العقود التي تنتهي صلاحيتها لسنة أخرى ، كما فعل الكونجرس العام الماضي ، لن يحقق الكثير. ستستمر تكاليف الدعم في الارتفاع بينما تتدهور الممتلكات. كلما استمر الكونجرس في اتباع إستراتيجية تدريجية ، زادت تكلفة التخلف عن السداد في نهاية المطاف. بالإضافة إلى ذلك ، فإن الاستمرار في تجديد عقود القسم 8 منتهية الصلاحية بمستوياتها الحالية المدعومة بشكل مفرط يترك موارد أقل من أي وقت مضى لجميع احتياجات الإسكان والتنمية المجتمعية الأخرى.

من الناحية المثالية ، لا ينبغي للكونغرس التوقف عند اقتراح الإدارة الأخير المقلص. يجب أن يحرك برنامج القسم 8 بأكمله نحو نظام القسائم. القسائم ليست فقط أقل تكلفة من نظام الدعم البيروقراطي الحالي ، بل إنها ستمنح مستأجري القسم 8 نفس الحرية في التنقل التي يتمتع بها أي شخص آخر في هذا البلد.

قبل إعلان استقالته من مجلس الشيوخ الربيع الماضي ، أعلن زعيم الأغلبية روبرت دول دعمه لسياسة إنهاء الإسكان العام كما نعرفها من خلال منح جميع سكان المساكن العامة قسائم لتمكينهم من العيش في أي مكان يختارونه. قدم سكرتير hud Henry Cisneros نفس الالتزام العام الماضي. إذا تمكن روبرت دول وإدارة كلينتون من الاتفاق على هذا الاقتراح ، فقد حان الوقت لكي يوافق عليه الكونجرس أيضًا.